市场调查
MARKET RESEARCH
●2023年北京市房屋和土地市场综述
2023年，北京房地产市场迎来了政策的逐步放宽，整个市场的调控节奏较为缓和局面，尽管市场在某些时候表现得有些低迷，但整体仍然展现出一定的韧性和活力。在住房保障方面，北京市加快了相关政策的推进速度。土地供应方式发生转变，土拍规则也开始调整。
2023年，北京市房地产市场总体呈现：商品住宅成交规模同比平稳，全年呈前高后低走势，成交均价上涨，涨幅收窄。二手住宅市场成交量低位回升，同比增长，运行呈先升后降的趋势，成交均价震荡回落。住房租赁交易量达到历史最高，租金水平较为平稳；写字楼市场需求低迷，空置率上升，租金持续下行；商业物业市场新增供应达历史第二高位，需求量提升较大，空置率上升，租金止跌回稳；工业物业市场供需保持稳健，空置率、租金均有上涨。
2023年，北京土地市场成交总量及成交额同比明显增长，但成交楼面均价下降。全年共成交114宗地，同比增加11宗地，成交建设用地面积592.67公顷，同比增长17.9%，规划建筑面积1183.27万平方米，同比增长36.63%，成交地价款总额2035.22亿元，同比增长14.39%。成交楼面均价17200元/平方米，同比下降16.27%，平均溢价率为6.42%，较去年同期增长1.28个百分点。
●2022年北京市房屋和土地市场综述
2022年，北京市在坚持“房住不炒”、保持房地产调控政策连续性稳定性的总基调下，出台多条楼市新政，对特定区域、特定项目、特定人群精准施策，持续优化住房供需关系、释放合理购房需求。
2022年，北京市房地产市场总体呈现：新房与二手房市场成交量均有所下降，但房价韧性仍然较强。新建商品住宅成交量回落明显，成交均价连续两年上涨，创历史新高。二手房成交量创下近五年新低，均价仍呈稳中有升态势。住房租赁交易量微低于上年，处历史较高水平，租金水平基本与上年持平；写字楼市场新增供应减少，吸纳量进入负值区间。全年空置率持续攀升，租金承压下行；商业物业市场新增供应减少，整体需求乏力，全年空置率上升，租金持续下调；工业物业市场供需两旺，全年新增供应与净吸纳量均破记录，市场租金、空置率均有上涨。
2022年，北京土地市场成交总量及成交额同比明显回落，但成交均价小幅上涨。全年共成交103宗地，同比减少17宗地，成交建设用地面积502.69公顷，同比下降28.35%，规划建筑面积866.05万平方米，同比下降29.73%，成交地价款总额1779.21亿元，同比下降23.84%。成交楼面均价20544元/平方米，同比上涨8.38%，成交土地平均溢价率5.13%，同比下降0.54个百分点。
●2021年北京市房屋和土地市场综述
2021年，北京市坚持国家“房住不炒”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”工作目标，结合本市实际，采取了“稳中趋紧”的调控政策。
2021年，北京市房地产市场总体呈现：新建商品住宅供需两旺，成交量创2016年以来年度新高，销售价格平稳,大兴、顺义和通州等近郊区域成为成交主力。二手房全年成交量创2017年以来年度新高，呈现“前高后低”态势，朝阳区成交居首。成交均价震荡较大、同比上涨。住房租赁交易量微高于2018年市场规模，达到历史新高。租金全年“前升后降”，总体与2019年持平；写字楼需求旺盛，成交量涨价跌。空置率回归均衡，租金延续三季度上升态势；商业物业成交量同比下降，成交价格与去年基本持平，整体空置率下降；工业物业供需平稳增长，高标库市场租金、空置率均小幅上升；土地市场成交面积和金额均大幅上升，但成交均价和平均溢价率均有所下降，撒挂、流拍现象增多，成交金额再次突破两干亿。住宅用地成交以5-6环之间、近郊区域为主；朝阳区为成交主力区域。全年土拍“前热后冷”，一批地房企竞争激烈，二、三批地表现平淡。
一、房屋和土地政策回顾
1、调控政策稳中趋紧，重点推进住房供给侧改革，市场端以问题为导向，全方位监管
2、北京堵假离婚购房漏洞，抑制投机炒房，为本轮首个需求侧加码政策
2021年8月5日，北京市住建委发布关于进一步完善商品住房限购政策的公告：夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。
住建委相关负责人透露，政策出台前一段时间有14％的房屋交易属于离婚家庭购房，离婚购房呈扩大趋势，此次限购新政，是在限贷政策基础上，对假离婚购房的进一步定向打击。“限离婚”由原来的1年内按二套贷款政策执行，升级为3年内追溯原家庭住宅套数，抑制以假离婚骗取购房资格的投机、炒作行为，直接影响相对较小，对市场预期影响较大。
3、北京严控学区房炒作，西城严格执行“多校划片”，海淀发布二手房指导价
2021年4月，北京首次提出＂以多校划片为主”，较之前的“单校划片和多校划片相结合”改策力度明显加大。2021年7月，西城区严格执行多校划片改策，德胜、月坛等热点学区以“731”后成交房源入学的全部调剂至相邻学区。2021年9月，海淀区房地产经纪协会发布29个小区的二手房交易指导参考价，针对偏离指导参考价、报价过高的房源，要求中介机构不得对外发布相关信息、不提供委托代理服务。
作为学区价值高地，西城区是最晚出台“多校划片”学区政策的区域，但目前成为执行最严格的区域之一。政策执行前，业内普遍猜测西城学区政策真正落地将类似于其他区域，从出台到执行需要一定时间的过渡期，但从去年7月初政策执行来看，影响远超预期，热点学区房成交价格回落明显。海淀高新产业聚集、学区属性也较强，二手房市场领涨全市。2021年9月，海淀正式发布29个小区的二手房交易指导参考价，引导市场预期，降低市场热度，部分热门楼盘价格快速回落。
4、北京新房市场监管全流程、多方位，及时回应热点问题，维护行业健康发展
5、北京土拍规则不断优化，降热度、稳预期、提品质，促进行业健康发展
2021年，北京不新优化土地出让条件和竟争方式，持续在限地价、控房价，提品质方面进行完善。除落实“两集中”外，北京首创“房地联动。一地一策”机制，为每一宗入市地块“量身定制”了不同的土地竞买或房屋销售条件，精准调控，落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标，维持房地产市场平稳健康运行。
